當(dāng)前正值上市房企財(cái)報(bào)季，聚焦長(zhǎng)租公寓，從財(cái)報(bào)中可以看到，上市房企租賃業(yè)務(wù)的規(guī)模增速放緩，注重盈利增長(zhǎng)而非規(guī)模增長(zhǎng)。與此同時(shí)，業(yè)務(wù)模式也有所調(diào)整，重心開始轉(zhuǎn)向重資產(chǎn)+輕資產(chǎn)管理，中資產(chǎn)的包租模式逐步退出主流。

展望未來(lái)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著支持政策陸續(xù)出臺(tái)，經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)“投融建管退”閉環(huán)，給租賃業(yè)務(wù)的加速發(fā)展帶來(lái)更多可能。

當(dāng)前，上市房企租賃業(yè)務(wù)模式有所調(diào)整，重心轉(zhuǎn)向重資產(chǎn)+輕資產(chǎn)管理。圖/IC photo

頭部房企租賃業(yè)務(wù)規(guī)模增速放緩

在眾多上市房企中，萬(wàn)科是最早進(jìn)入長(zhǎng)租市場(chǎng)的參與者之一。2014年底，萬(wàn)科以廣州萬(wàn)匯樓項(xiàng)目試點(diǎn)，利用自持、租賃的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，正式探路長(zhǎng)租業(yè)務(wù)；2016年4月，萬(wàn)科整合全國(guó)長(zhǎng)租項(xiàng)目，統(tǒng)一為“泊寓”品牌，從此開啟快速規(guī)?；?。時(shí)至今日，萬(wàn)科泊寓已是我國(guó)最大的集中式公寓提供商。

回顧過去的一年，萬(wàn)科泊寓營(yíng)收增速有所下滑。財(cái)報(bào)顯示，2022年，萬(wàn)科租賃住宅業(yè)務(wù)（含非并表項(xiàng)目）實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入32.4億元，同比增長(zhǎng)12.1%，而2021年增速為13.7%。除此之外，萬(wàn)科泊寓沒有實(shí)現(xiàn)盈利，但萬(wàn)科總裁祝九勝在2022年度業(yè)績(jī)推介會(huì)上表示，泊寓實(shí)現(xiàn)報(bào)表<愛尬聊_百科網(wǎng)>盈利的目標(biāo)不會(huì)改變，并且這個(gè)盈利目標(biāo)是在成本法下（即扣除折舊攤銷后）的會(huì)計(jì)報(bào)表盈利，這意味著沒有重新估值。

從規(guī)模上來(lái)看，2022年，泊寓新獲取房間1.77萬(wàn)間，凈新增開業(yè)0.71萬(wàn)間。盡管整體規(guī)模增速放緩，但泊寓在行業(yè)內(nèi)規(guī)模的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)依舊明顯。截至2022年底，泊寓共運(yùn)營(yíng)管理租賃住房21.51萬(wàn)間，累計(jì)開業(yè)16.66萬(wàn)間，業(yè)務(wù)布局全國(guó)34個(gè)城市。

繼萬(wàn)科之后，龍湖冠寓的規(guī)模排在上市房企第二位。2016年8月，龍湖集團(tuán)正式宣布推出其長(zhǎng)租公寓品牌“冠寓”。財(cái)報(bào)顯示，2022年，龍湖長(zhǎng)租公寓租金收入為24.4億元，同比增長(zhǎng)9%。值得一提的是，繼2021年首次實(shí)現(xiàn)盈利后，龍湖冠寓已連續(xù)兩年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收及利潤(rùn)的雙增長(zhǎng)，龍湖集團(tuán)董事會(huì)主席兼首席執(zhí)行官陳序平在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，龍湖冠寓2023年預(yù)計(jì)也將有良性的盈利增長(zhǎng)。

不過，從時(shí)間線上分析，2018-2020年，龍湖冠寓規(guī)?？焖侔l(fā)展，2021年，龍湖冠寓規(guī)模在上市房企中排至第二。到了2022年，冠寓在營(yíng)房間數(shù)量與年租金收入同比增長(zhǎng)均為9%，增幅較前幾年大幅下降。財(cái)報(bào)顯示，截至2022年末，龍湖冠寓已開業(yè)11.6萬(wàn)間，同比增長(zhǎng)9%，整體出租率為88.5%，其中開業(yè)超過6個(gè)月的項(xiàng)目出租率為91.1%。據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，冠寓累計(jì)開業(yè)房源規(guī)模穩(wěn)居行業(yè)第二；分城市來(lái)看，龍湖冠寓在深圳、杭州、南京、武漢、成都等重點(diǎn)城市的開業(yè)房源規(guī)模位居集中式公寓TOP5，其中，武漢、成都的開業(yè)規(guī)模位居TOP1。

相比于萬(wàn)科與龍湖，招商蛇口布局租賃業(yè)務(wù)相對(duì)較晚。2020年，招商蛇口開始整合旗下酒店及公寓業(yè)務(wù)，并正式成立“招商伊敦”， 形成“伊敦”系列酒店和“壹”系列公寓兩條主力產(chǎn)品線。財(cái)報(bào)顯示，2022年，長(zhǎng)租公寓業(yè)態(tài)全年實(shí)現(xiàn)EBITDA（即稅息折舊及攤銷前利潤(rùn)）6.84億元，這也是招商蛇口首次披露租賃業(yè)務(wù)的EBITDA；全年運(yùn)營(yíng)收入（未扣除租金減免金額）為10.25億元，受疫情和房地產(chǎn)下行等因素影響，較2021年同期下跌9%。在2022年半年度業(yè)績(jī)會(huì)上，招商蛇口管理層表示，招商伊敦公寓是目前為數(shù)不多實(shí)現(xiàn)盈利的公司。

規(guī)模方面，招商蛇口在長(zhǎng)租業(yè)態(tài)方面布局全國(guó)21個(gè)城市，在營(yíng)項(xiàng)目41個(gè)，總經(jīng)營(yíng)建筑面積約108萬(wàn)平方米，房源2.67萬(wàn)間。在建及籌開項(xiàng)28個(gè)，總建筑面積約64萬(wàn)平方米，房源總數(shù)1.39萬(wàn)間，管理規(guī)模較去年增長(zhǎng)12.8%。2022年，招商伊敦公寓新開業(yè)上海祝橋、深圳海濤、杭州聞博花城和合肥城市主場(chǎng)等4個(gè)項(xiàng)目，均為“壹間”產(chǎn)品線。

業(yè)務(wù)趨穩(wěn)，注重盈利而非規(guī)模增長(zhǎng)

值得注意的是，龍湖冠寓已經(jīng)率先按下了“減速”鍵。房東東公寓學(xué)院創(chuàng)辦人全靂分析指出，龍湖冠寓有意放緩了腳步，整體策略明顯在做調(diào)整，重點(diǎn)放在了優(yōu)化房間數(shù)量和質(zhì)量上，而不再以房間數(shù)量作為硬性指標(biāo)。

ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)趙然分析指出，龍湖冠寓發(fā)展初期主要依靠中資產(chǎn)包租模式與輕資產(chǎn)委托運(yùn)營(yíng)模式實(shí)現(xiàn)快速的全國(guó)化布局，但過去幾年的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)顯示，長(zhǎng)租公寓的中資產(chǎn)包租模式具有周期性特征，其拿房成本、盈利空間受供求和競(jìng)爭(zhēng)格局的影響較大，尤其在上一輪行業(yè)高度競(jìng)爭(zhēng)時(shí)期，由于需求的集中爆發(fā)推高了拿房成本，使得長(zhǎng)租管理機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)顯著增加。因此，龍湖在近幾年也有意識(shí)地主動(dòng)放慢了擴(kuò)張速度，項(xiàng)目選擇更為審慎，逐步換倉(cāng)回核心城市。

實(shí)際上，陳序平在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上就表示，長(zhǎng)租公寓介入比較早，但現(xiàn)在反而會(huì)更加審慎，會(huì)更堅(jiān)持布局核心城市、核心區(qū)域。

萬(wàn)科租賃業(yè)務(wù)也有所調(diào)整。趙然表示，萬(wàn)科泊寓從2015年的1000間發(fā)展到目前的16.66萬(wàn)間，和其他初期進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的租賃企業(yè)一樣，也經(jīng)歷過“二房東”模式快速搶占市場(chǎng)的發(fā)展時(shí)期，如萬(wàn)科在2017年開始啟動(dòng)的“萬(wàn)村計(jì)劃”，專門針對(duì)大灣區(qū)的城中村改造升級(jí)項(xiàng)目，萬(wàn)科以高于市場(chǎng)價(jià)格的租金和房東簽訂10-12年的長(zhǎng)租租約，統(tǒng)一進(jìn)行裝修改造升級(jí)后，交由泊寓運(yùn)營(yíng)管理出租。不過 “萬(wàn)村計(jì)劃”啟動(dòng)不到兩年便陷入困境，隨后，萬(wàn)科較早掉頭轉(zhuǎn)向輕重結(jié)合的發(fā)展路徑。

不同于萬(wàn)科和龍湖，招商蛇口的長(zhǎng)租項(xiàng)目多為早年持有的存量物業(yè)，深耕深圳。“招商蛇口并未像萬(wàn)科和龍湖早些年一樣走輕資產(chǎn)與中資產(chǎn)的全國(guó)化擴(kuò)張路線，因此，天然的規(guī)模增速就會(huì)偏慢?！壁w然分析稱。

貝殼研究院高級(jí)分析師黃卉表示，從上市房企發(fā)布的租賃業(yè)績(jī)來(lái)看，多數(shù)企業(yè)的租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)趨于穩(wěn)定，營(yíng)收呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，不再大規(guī)模地拓展房源規(guī)模，對(duì)房源的選擇更謹(jǐn)慎，注重盈利增長(zhǎng)而非房源規(guī)模增長(zhǎng)，這是租賃業(yè)務(wù)穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵因素。

“輕重結(jié)合”模式成為發(fā)展方向

除了不再大規(guī)模拓展房源規(guī)模外，上市房企租賃業(yè)務(wù)的模式也有所調(diào)整。萬(wàn)科泊寓方面，近年來(lái)，萬(wàn)科泊寓探索多元化的業(yè)務(wù)模式，包括探索集體用地、自持用地租賃住房建設(shè)、城中村聯(lián)營(yíng)改造運(yùn)營(yíng)、政府租賃住房代建代管等業(yè)務(wù)發(fā)展模式。整體來(lái)看，萬(wàn)科泊寓也轉(zhuǎn)向“輕重結(jié)合”的發(fā)展路徑，其在規(guī)模上已逐漸領(lǐng)先于其他集中式租賃企業(yè)，并逐步擴(kuò)大領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。

不僅如此，招商伊敦公寓、旭輝瓴寓、中駿方隅等開發(fā)商系的長(zhǎng)租公寓也開始“輕重結(jié)合”，布局輕資產(chǎn)管理。

“目前，開發(fā)商除了自持租賃公寓，除個(gè)別企業(yè)外，基本不會(huì)再采用包租模式發(fā)展公寓，輕重結(jié)合或成為長(zhǎng)租運(yùn)營(yíng)商的標(biāo)配模式。另外，開發(fā)商還在持續(xù)主動(dòng)經(jīng)營(yíng)公寓的，只有萬(wàn)科、龍湖、招商、旭輝、中駿等少數(shù)房企，其他房企的租賃業(yè)務(wù)基本維持現(xiàn)狀或主動(dòng)轉(zhuǎn)讓了?！比Z如是說(shuō)。

“從業(yè)務(wù)模式上看，未來(lái)以管理輸出為代表的輕資產(chǎn)模式，以及以物業(yè)和土地開發(fā)、持有、運(yùn)營(yíng)為代表的重資產(chǎn)模式將成為行業(yè)的發(fā)展方向?！壁w然分析稱。

ICCRA之前的研究報(bào)告中指出，從國(guó)際行業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，進(jìn)入規(guī)范的機(jī)構(gòu)化發(fā)展階段，行業(yè)通常會(huì)逐步從以“二房東”為代表的中資產(chǎn)發(fā)展模式，轉(zhuǎn)向“輕重結(jié)合”的發(fā)展模式。趙然指出，尤其當(dāng)前保障性租賃住房的重資產(chǎn)之路已經(jīng)具備與之配套的“退出機(jī)制”和政策環(huán)境，未來(lái)可能將見證重資產(chǎn)模式企業(yè)的加速崛起。

新京報(bào)記者 張曉蘭